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长租公寓背后的“假大空”:市场没那么大 数据
2018-02-14 09:33 中国建设报

长租公寓行业迎来“风口期”,标杆房企、一二手中介、连锁酒店、资产管理公司背景公司以及创业公司等主体纷纷汇聚到这个市场中来,具有“国家队”身份的国企也不甘示弱,在政策面大力扶持下,已经成为长租公寓行业的主力军。长租公寓业内称为“5+1”市场格局,“5”就是上述5个行业参与主体,“1”就是指国家队的主力军。

长租公寓的“玩家们”,正打算从风口期中挖掘商机。但在长租公寓市场快速发展的当下,其中一些“玩家”仍然比较浮躁,出现了“浮夸风”,甚至出现了虚报规模、业绩等情况。在此,笔者进行了一些梳理,希望长租公寓行业及相关市场参与主体能够正确评价自己,引导行业良性发展。

“假大空”之一:

市场空间没那么大,数据有点自娱自乐

有机构报告预测,到2020年,租房人数将达到1.9亿人;到2025年,中国租赁市场规模将从现在的1.1万亿元增长到2.9万亿元,甚至有的机构预测未来10年租赁市场规模将达到4万亿元。看了这些自娱自乐的预测数据,貌似长租公寓行业空间很大。暂且不管这些数据预测的依据和过程是否合理,从结果来看,不够合理,也没有这么多市场空间。

笔者认为,市场化的租赁住房本质在于先租后买,租是先期人口导入策略,租了一段时间后,有了支付能力,自然会向购买住房迈进。按照中国人的传统观念,“安得广厦千万间”指的就是一个家庭要有自己的住房才会安居乐业。从这个角度来看,市场化的租赁住房更多的意义在于先租后买,买是安定的基础。因此,伴随着城镇化的进程和收入水平的提升,租赁住房的群体会不断转化到住房买卖市场,租赁市场的空间不会一直无限制放大到3万~4万亿元的规模。

“假大空”之二:

运营签约间数“浮夸风”,夸大运营规模

长租公寓“5+1”的市场格局来之不易,但各家企业为了争夺市场规模,使用的招数除了加大拓展与资本推动外,一些“挖空心思”的做法陆续出现。从运营或签约间数来看,主要表现为虚报数据的“浮夸风”问题。

比如,有家长租公寓企业对外宣称已经有10万间房源,但经过笔者调研数据核算,其运营的长租公寓2.5万~3万间,再加上签约未运营的2万多间,这家企业只有5万余间的总规模。甚至有的企业还制订了发展几百万间长租公寓的规模化目标。

另外,部分有买卖二手房背景的公司,分散式长租公寓运营签约间数动辄几十万间,数据确实很庞大,但经过笔者仔细了解,这些数据有很多水分。一般来讲,这些数据包括两部分:一部分是正式签约由二手房公寓板块业务运营的房间数据,这个数据应该算正常的签约运营数据;另外一部分是已经登记租房的房源,这些房源有可能同时在几家中介门店登记。这样的数据不能算,算了就有了水分。因为数据量大,并不是具体到某一家公司独家委托运营的房源,也有可能是不存在的虚假数据。

标签: 房价
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